В процессе градостроительного проектирования одной из важнейших задач является размещение градостроительных объектов. Сложность решения данной задачи в том, что один и тот же участок городской территории может быть использован для размещения объектов с различными функциями: жилых, производственных зданий, мест отдыха, учреждений обслуживания и др. Возникает многовариантность планов размещения объектов на территории города. Наилучший в социально-экономическом отношении план размещения градостроительных объектов на территории города называется оптимальным планом. Задача разработки такого оптимального варианта плана решается с помощью комплексной градостроительной оценки территории (далее - КГОТ).
Метод КГОТ позволяет определить социально-экономическую ценность участка, предназначенного под застройку, с учетом затрат, ущербов и эффектов, связанных с важнейшими инженерно-экономическими и социально-экономическими факторами.
К инженерно-экономическим факторам относятся: подготовка и инженерное оборудование территории; снос и перенесение объектов, расположенных на территории оцениваемых земель; изъятие под застройку ценных природоохранных и сельскохозяйственных земель.
К социально-экономическим факторам относятся:
- функциональные удобства территории - санитарно-гигиеническая характеристика участков
- архитектурно-художественная и эстетическая характеристика территории (наличие архитектурных, исторических памятников, ценных ландшафтных территорий – заказников, заповедников и т.п.)
Оценка инженерно-экономических факторов отражает затратную сторону проектного решения, определяя, во что обойдется городу освоение участка. Все показатели КГОТ должны иметь стоимостное выражение.
Оценку инженерно-экономических факторов производят исходя из объемов работ и затрат на основе укрупненных показателей сметной стоимости соответствующих объектов. Оценка социально-экономических факторов производится разными методами.
Функциональные удобства территории для размещения жилой застройки оцениваются по суммарным затратам транспортного времени при поездках к местам приложения труда, центрам обслуживания и др. Для предприятий торговли, общественного питания, коммунальных, культурно-зрелищных объектов показатель оценки территории определяется величиной возможной дополнительной прибыли, получаемой соответствующими объектами вследствие благоприятного расположения: вблизи станций метро, узлов пересечений городских магистралей, других пунктов скопления людей.
Оценка санитарно-гигиенических условий основывается на затратах, необходимых для ликвидации дискомфорта на рассматриваемых участках. Сюда относятся затраты на создание санитарно-защитных зон, изменение производственного профиля предприятия – источника загрязнения окружающей среды – или вынос его за пределы селитебной зоны. Сюда же относится учет ущерба от заболеваний в результате вредных условий труда и проживания – выплаты по больничным листам, содержание в больницах и т.д.
Архитектурно-художественная и эстетическая ценность территории оценивается по ожидаемым доходам от туризма, а также на основе метода экспертных оценок.
При реконструкции жилых районов исследуют как состояние фонда застройки так и комплекс демографических, социально-функциональных и гигиенических характеристик: по демографии численность, возраст, семейный состав проживающих, соответствие жилого фонда этим характеристикам; по специфике специального функционирования – условия проживания, характеристике обслуживания и обеспеченности культурно-бытовыми учреждениями, связи с местами приложения труда и др.; по организации отдыха населения – дифференциацию по возрастным группам, качество и степень обеспеченности местами отдыха, радиусы удаленности; по транспортному обслуживанию – удобство пешеходных и транспортных сообщений, обеспеченность и удаленность автостоянок, гаражей; по санитарно-гигиеническим условиям – инсоляцию, аэрацию, наличие предприятий, загрязняющих атмосферу, уровень шума и др. В результате оцениваются достоинства конкретной территории и выбирается участок для градостроительного проектирования.
48.
