Развитие феодальных отношений характеризовалось упрочением системы необычайно сложных и запутанных вещных прав, основным объектом которых была земля. В феодальном праве существовали два основных вида вещных прав на землю: право собственности и держание.

Аллод как форма земельной собственности имел наибольшее распространение в раннее Средневековье. Собственник земли самостоятельно осуществлял все права на нее, не неся за землю службы, не платя повинностей. Земля свободно переходила от отца к сыну по наследству.

Аллоидальные земли существовали на протяжении всего Средневековья в небольших количествах, однако такая форма землевладения нехарактерна для развитого феодального строя, и аллод всегда оставался как бы за его пределами.

В условиях развитого феодализма основными и наиболее распространенными правами на землю были держания - феодальные зависимые права, приобретавшиеся от какого-нибудь вышестоящего владельца. Держания были свободные и несвободные, благородные и неблагородные.

Первые держания имели форму бенефиция, под которым понималось имущество, находящееся лишь в пользовании владельца. Бенефиций давался на условиях несения службы, не передавался по наследству и со смертью бенефициария возвращался собственнику.

В период сложившегося феодализма уже не встречаются бенефиции, которые могут быть взяты собственником обратно, они не передаются по наследству. Наиболее распространенными видами земельных держаний становятся феоды (лены).

Феод - благородное (дворянское) держание земли на основе ленных отношений. Феодальный сеньор уступал часть своих земель лицу, становившемуся его вассалом и принимавшему на себя по феодальному договору обязанность верности и оказания определенных услуг сеньору.

При уступке земли по феодальному договору вассал, однако, не был полным собственником земли, а сеньор не совсем лишался прав на нее. Он мог отчуждать землю другому сеньору, не затрагивая прав сидевших на ней вассалов, и его согласие было необходимо при отчуждении вассалом своих прав на землю. Если вассал умирал, не имея наследников, то феод возвращался к сеньору. Все эти права принадлежали сеньору как господину земель, из которых был выделен феод.

Вассалы имели в отношении феодов полномочия владения и пользования ими. Вассалу принадлежали все доходы с феода, при этом он не был обязан делиться с сеньором урожаем или вносить ему какие-либо периодические платежи. Феод переходил к наследникам вассала, которые должны были при этом платить пошлину (рельеф) сеньору.

Полномочия вассала по распоряжению феодом были более ограниченными. В ранний период феодализма вассал не мог ни продать ни передать его в порядке субинфеодации своему вассалу без согласия сеньора. В противном случае тот мог "наложить руку" на феод, т.е. отобрать его без какого-либо возмещения покупателю.

С XIII в. стала допускаться полная передача феода, т.е. постановка нового вассала на место продавца с переходом к покупателю всех прав и обязанностей, связанных со "служилым" феодом, без разрешения сеньора, но с двумя ограничениями: сеньор имел право, во-первых, получать определенную, притом сравнительно высокую пошлину, а во-вторых, вернуть себе феод от приобретателя, возместив последнему уплаченную им цену. Основы государства и права. / Под ред. О.Е. Кутафина. - М.: Юрист 1996. - С. 218.

В случае частичного отчуждения феода для сеньора могла возникнуть опасность, что вассалу будет трудно выполнять возложенные па него обязанности феодальной службы. Поэтому в таких случаях требовалось согласие всех вышестоящих сеньоров. По этой же причине была поставлена в зависимость от разрешения сеньора и субинфеодация.

Таким образом, вассал, свободно владея и пользуясь феодом,! был ограничен в распоряжении им в силу наличия феодальных нрав сеньора.

В Германии дольше и прочнее держалось право о невозможности для вассала отчуждать полученный лен, он мог только передавать его собственному вассалу.

Феоды были свободными, благородными держаниями.

Другой вид свободного держания земли осуществлялся лично свободными крестьянами.

Во Франции этот вид держания носил название цензивы. Крестьянин являлся наследственным пользователем земли. Никаких личных феодальных связей при цензиве устанавливалось, не было ни обязанностей к военной службе, ни соблюдения верности господину. Зато с крестьянина причитались разнообразные и весьма обременительные платежи.

В Германии зажиточные крестьяне владели землей на условии краткосрочной аренды. Сложность феодальной системы собственности создавала большие трудности во всех случаях, когда требовалось установить, кто является действительно управомоченным лицом и чем подтверждаются его полномочия. Поэтому особое назначение приобрело владение как наиболее очевидное и простое проявление права лица на вещь.

Французская сезина, германская гевере защищались специальными исками в упрощенном порядке.

В Англии земельные отношения отличались рядом особенностей.

Благородным держанием была рыцарская служба. Первоначально держание по рыцарской службе обязывало к воинской службе в течение 40 дней в году, но с середины XII в., с переходом к наемному войску, личная служба была заменена уплатой щитовых денег". Ковалев С.И. История Западной Европы. Курс лекций. - СПб.: ОАО «Издательский дом Громова», 1998. - С. 147.

Другие повинности заключались в платежах лорду при браке детей держателя и при переходе держания к наследникам держателя.

В период образования общего права возник институт доверительной собственности, или траст (при возникновении он именовался целевым назначением). Сущность этого института заключалась в том, что одно лицо передавало другому в собственность свое имущество или его часть с тем, чтобы получатель, став формально собственником, управлял имуществом и использовал его в интересах прежнего собственника или по его указанию.

В условиях существования различного рода ограничений на сделки с землей передача с целевым назначением была единственным способом превратить одни виды земельных держании в другие, обеспечить родных в отступление от феодальных правив наследования, дать возможность владеть имуществом таким коллективам, как гильдии, приходы и т.д. Этим способом пользовались рыцари; отправляясь в дальние походы, они передавали свои земли друзьям.

С точки зрения общего права лицо, отдавшее имущество с левым назначением, теряло на него какие-либо права, так как получатель становился собственником. В случае если этот последний нарушал доверие и использовал имущество для себя, королевские суд не знал способов воздействия на него. Но поскольку дело шло о нарушении слова, т.е. о вопросах совести, целевые назначения были взяты под защиту канцлерским судом справедливости.

Крестьянское свободное землевладение в Англии носило название "сокаж".

При феодализме основное средство производства — земля не была собственностью непосредственных производителей — крестьян и ремесленников. Она была собственностью феодалов. Собственность феодалов на землю являлась основой средневекового феодального общества.

Земля являлась феодальной собственностью и в том случае, когда она принадлежала не непосредственно феодалам, а феодальному государству, как это было в ряде восточных стран, особенно в раннефеодальный период. На Востоке наряду с землёй громадное значение имели также оросительные (ирригационные) сооружения, без которых во многих странах Востока земледелие было невозможно. Другие средства производства — орудия труда, рабочий скот, семена, хозяйственные постройки и т. п. находились в собственности не только феодалов, но и крестьян и ремесленников. Собственность крестьян и ремесленников на эти средства производства была основана в отличие от феодальной собственности на личном труде.

Большая часть земли, принадлежавшей феодалам, состояла из наделов, которые давались феодалами в постоянное пользование отдельным крестьянам, что и позволяло последним вести на этой земле своё хозяйство. Непосредственный производитель в феодальном обществе являлся, таким образом, не собственником, а только держателем той земли, которую он обрабатывал. Сочетание собственности феодалов на землю с мелким самостоятельным хозяйством крестьян представляло характерную черту феодальной экономики. Но при наличии у крестьян средств производства, необходимых для ведения самостоятельного хозяйства, феодалы могли эксплуатировать непосредственных производителей лишь путём внеэкономического принуждения, т. е. прибегая в той или иной мере к насилию. Только таким путём феодалы могли реализовать своё право собственности на землю. «Если бы помещик не имел прямой власти над личностью крестьянина, то он не мог бы заставить работать на себя человека, наделенного землей и ведущего свое хозяйство» (Ленин). Личная зависимость крестьян от феодалов и вытекавшее из неё внеэкономическое принуждение составляли, таким образом, типичную черту феодального строя. Формы и степень личной зависимости крестьян были самые различные, начиная от крепостничества — суровой крепостной неволи — и кончая простым оброчным обязательством или некоторыми правовыми ограничениями — сословной неполноправностью.

Формы, которые принимала феодальная земельная собственность, зависели у отдельных народов в различные периоды развития феодальных отношений от конкретных исторических условий. В Западной Европе первой, ещё не развитой формой феодальной земельной собственности был аллод. Первоначально аллодом назывался земельный надел общинника. С разложением сельской общины и ростом социального неравенства крестьянский аллод различными путями (в результате разорения свободных крестьян и вынужденного отчуждения ими своих земельных наделов, а также в результате прямых захватов, насилия и т. п.) переходил в руки феодализирующейся светской и церковной знати (а отчасти и в руки выделившихся из среды свободных общинников отдельных более состоятельных крестьян, которые увеличивали свои земельные наделы за счёт земель менее состоятельных соседей), превращался в крупное земельное владение и выступал как феодальная земельная собственность.

Дальнейшее развитие феодальных отношений в Западной Европе привело к возникновению новой формы феодальной земельной собственности — бенефиция, дававшегося пожизненно под условием несения его владельцем определённой вассальной службы (чаще всего военной) в пользу того феодального сеньора (господина), который дал этот бенефиций. С развитием феодального общества бенефиций из пожизненного владения превратился в наследственное и приобрёл черты, характерные для феода. Феод, или лен, — это наследственное земельное владение, связанное с обязательным несением военной службы и выполнением некоторых других обязанностей феодалом по отношению к вышестоящему сеньору. Феод — вполне сложившаяся, наиболее развитая и законченная форма феодальной собственности на землю. Общественный строй, основу которого составляла земельная собственность в виде феодов, и стал называться позднее феодальным.

В России в феодальную эпоху существовали две основные формы земельной феодальной собственности: вотчина (первоначально соответствовавшая западноевропейскому аллоду, как крупному земельному владению феодального характера) и поместье (имевшее черты сходства с западноевропейским бенефицием, а в дальнейшем своём развитии — с феодом). Постепенно поместье и вотчина юридически сближались, сливаясь в один вид феодальной земельной собственности, подобный в общем западноевропейскому феоду.

Соответствующие формы феодального землевладения существовали и на Востоке. Так, например, в странах Арабского халифата — в Иране, Ираке, Средней Азии и других — формой феодального землевладения, соответствующей аллоду, являлся мулък. Бенефицию и феоду (лену) здесь соответствовали икта, на разных стадиях её развития, а позднее союргал. В Китае аллоду в общем соответствовал чжуан-тянъ, а в Японии — сёэн.

Феодальная земельная собственность не являлась такой формой частной собственности, распоряжение которой целиком принадлежало одному собственнику и не было ограничено никакими условиями. Феодальная собственность на землю, как правило, обусловливалась несением более мелкими феодалами определённой службы в пользу более крупных феодалов — их феодальных сеньоров в силу наличия между ними отношений личной зависимости. Эти отношения складывались в систему феодальной иерархии, т. е. в определённую систему подчинения внутри самого класса феодалов, основанную на владении ими землёй и, следовательно, на эксплуатации непосредственных производителей — феодально зависимых крестьян. Феодальная собственность на землю имела, таким образом, иерархическую структуру.

В ряде стран Востока, особенно в раннефеодальный период, преобладала государственная собственность на землю и воду (т. е. на каналы, водохранилища и другие ирригационные сооружения), а феодальное государство эксплуатировало крестьян — держателей земельных участков на государственных землях — непосредственно через государственный аппарат. Но постепенно и в странах Востока значительная часть фонда государственных земель была роздана феодалам на основе условной собственности типа бенефиция и феода. Таким образом, в этих странах одновременно существовала и государственная феодальная собственность на землю, и земельная собственность отдельных феодалов.