19. Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
2) значительно меньшее число сделок купли-продажи;
3) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
4) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
5) рынок недвижимости несовершенен.
Особенности:
- Различия рынков недвижимости по регионам
- Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения
- Недостаточная информированность участников
- Неравномерное развитие сегментов рынка
- Невозможность точных прогнозов тенденций развития
- Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному
Факторы:
- Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов
- Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования
- Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры
- Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости
- Экономическая и политическая нестабильность
- Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой
Результат:
- Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
- Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
- Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
- Рынок земли практически не развит
- Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
- Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов