Основные элементы сравнения:
1.Местоположение и окружение.
2.Целевое назначение объекта.
3.Разрешенное использование.
4.Права иных лиц на участок.
5.Физические характеристики.
6.Инфраструктура.
7.Условия продажи.
8.Условия финансирования.
9.Рыночные условия (временной фактор)
10.Условия платежа.
11.Права собственности на землю и недвижимость.
12.Плотность застройки
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
Для определения сопоставимости земельных участков обычно используются следующие шесть элементов сравнения:
- финансовые условия (условия финансирования сделки),
- условия продажи,
- рыночные условия (время сделки),
- местоположение,
- физические характеристики,
- показатели доходности.
Финансовые условия при продаже сопоставимого участка могут оказать существенное влияние на его цену. Например, если продажа сопоставимого участка сопровождалась 100% кредитованием или иным специальным условием контракта, существенно отличающих данную продажу от обычных условий финансирования подобных сделок, то при сопоставлении в цену продажи необходимо ввести определенную коррекцию. Аналогично необходимо проанализировать каждую сделку по продаже сопоставимых участков и внести корре кции.
Условия продажи анализировать наиболее сложно, поскольку трудно получить достоверную рыночную информацию об обстоятельствах, которые вынуждали покупателя или продавца совершить данную сделку (например, угроза банкротства), и даже при е е наличии очень сложно дать на ее основе количественные оценки. Многие оценщики при существенном отличии условий продажи просто исключают такие сделки из сопоставления.
Рыночные условия с течением времени изменяются. При анализе изменения рыночных условий сопоставимых продаж к моменту оценки наиболее важным фактором являются не долговременные тенденции рынка (например, средний рост или спад за последний год), а кратковременные изменения конъюнктуры рынка. В частности, если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, то поправку делать не обязательно.
При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и политическим факторам. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, то поправка на местоположение вносится довольно редко, за исключением случаев его расположения на границе района с иными условиями.
Физические характеристики. При сопоставлении выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Как правило, используется метод сопоставимых пар. В качестве основных элементов сопоставления учитывают параметры почвы, достаточность площади избыточных земель для возведения каких-либо улучшений, конфигурацию участка, уклон, внутреннее или угловое расположение, наличие дренажа и других улучшений.
Показатели доходности обычно применяют для сопоставления продаж на существенно отличающихся рынках (различных городов, стран) при отсутствии необходимой базы сравнения на одном рынке.
