Индив-ный расчет может применяться при определении КС в следующих случаях:
1) Требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными харак-ами, относительно которого будут моделироваться стоимости ОН;
2) Требуется определение стоимости конкретных ОН с целью обеспечения достаточного количества инф-и о рынке (сегменте рынка) ОН;
3) Невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного инф-и о рынке (сегменте рынка) ОН;
4) Необходимости определения КС особо сложных ОН, обладающих уникальными харак-ами
Индив-ный расчет ос-ся исходя из вида исп-ния оцениваемого объекта.
В случае если имеются основанные на конкретных фактах основания полагать, что вид исп-ния ОН изменится (учет будущего развития за счет изменения вида исп-ния), если такое изменение юридически разрешено и это изменение приведет к более высоким доходам от исп-ния данного объекта или его продажи (отчуждения), необходимо учитывать это при составлении моделей определения КС такого объекта.
Для объектов, стоимость @ преимущественно формируется за счет предпринимательской деятельности (гостиничные комплексы, санаторно-курортные объекты, автозаправочные станции, объекты общественного питания, производственные комплексы и прочее), при использовании сравнительного и доходного подходов следует исключать в том числе вклад предпринимательской деятельности в стоимость ОН, а также долю стоимости движимого имущества, являющегося самостоятельным объектом имущественного налогообложения.
Оценка земельных участков, являющихся частью единого производственно-технологического комплекса (условно сформированный единый объект нед-ти на основании устойчивых производственно-технологических и иных связей), проводится на основе оценки всего комплекса.
Стоимость конкретного земельного участка или другого ОН, входящих в состав единого производственно-технологического комплекса, рассчитывается соразмерно их вкладу в генерирование доходов от данного комплекса и (или) затрат на их создание и (или) пропорционально их доли площади или основными харак-ам.
В случае существенного (более 20%) расхождения результатов расчета в рамках затратного и других подходов к оценке рассматриваемых объектов необходимо провести анализ причин такого расхождения и провести необходимые корректировки. Все доходы сверх достаточных (обоснованных рынком) для компенсации затрат на создание рассматриваемого комплекса с учетом величины предпринимательской прибыли рекомендуется относить к доходам от предпринимательской деятельности и не учитывать в стоимости ОН.
Оценка сооружений преимущественно проводится с использованием затратного подхода. Возможно использование доходного и сравнительного подходов, однако при этом следует учитывать возможное влияние на результат расчета в том числе движимого имущества, а также объектов, @ могут быть самостоятельными объектами кад. учета, в том числе земельных участков.
В качестве исходных данных для моделирования, а также для установления КС возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении РС ОН (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей, а также заключений экспертов, выполненных в процессе судопроизводства данных ОН), в целях повышения достоверности результатов определения КС, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения КС.
