Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от исп-ния ОН. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам нед-ти, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости типовых (эталонных) ОН с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам нед-ти, отличающимся единым набором основных ценооб-щих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) ОН. В зависимости от выбранного способа исп-ния применяется та или иная группировка ОН.
При этом не исключается, что для объектов одного вида исп-ния будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого - второй.
В рамках доходного подхода КС ОН может определяться методами:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
ОН оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их исп-ния, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их исп-ния.
Реализация техник доходного подхода ос-ся путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием ОН. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физич. лиц.
Последовательность реализации доходного :
1.Определяется потенциальный валовый доход, @ может приносить ОН
2.Определяется степень недогрузки объекта и неплатежей за пользование ОН
3.Определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недогрузки
4.Определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием ОН
5.Определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов
6.Полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода
Потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида исп-ния объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной хар-ки, количества мест (для ОН, в @ реализуются гостиничная или санаторно-курортная функции и прочее) и отражает максимальную доходность, которую может принести рассматриваемый объект нед-ти.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату определения КС рын. арендной платы для аналогичных объектов, корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (в том числе коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение КС ОН методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам нед-ти. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных ОН в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные ОН.
Для ОН с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения КС закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка нед-ти.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответ-щей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем.
В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной инф-и об условиях продажи ОН с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
