Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения ОН. Для исп-ния этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответ-щих затратах.
Затратный подход используется при определении КС ОКС.
Затратный подход не рекомендуется применять при оценке земельных участков, за исключением:
– земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;
– земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков);
– земельных участков, по которым использование других подходов приводит к значению КС, меньшему, чем величина затрат, связанных с межеванием и оформлением прав на земельный участок.
Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.
Группы (подгруппы) ОКС, КС @ определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов исп-ния ОН с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.
При определении КС рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение. В рамках индивидуального определения КС возможно использовать затраты на воспроизводство.
Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного ОН по состоянию на дату определения КС. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии ОН по состоянию на дату определения КС.
Источником затрат на финансирование создания ОН в период строительства рекомендуется считать собственные средства, если это соответствует обычным условиям строительства ОН на соответствующем сегменте рынка ОН. Предпринимательский доход (прибыль предпринимателя) может быть рассчитан методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание ОН.
При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием ОН, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, а также согласования проекта.
Формула расчета прибыли предпринимателя:
, где
ПП - прибыль предпринимателя, %;
- доля инвестиций в i-тый период в объект нед-ти (%);
i - порядковый номер периода;
n - количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);
Y - норма доходности для инвестиций в строительство (процент в рассматриваемый период (месяц, квартал, год).
Затраты на проектно-изыскательские работы и строительно-монтажные работы при проведении массовой оценки принимаются равномерными за весь период их проведения. При проведении индив-ной оценки используются приближенные к рынку графики инвестирования средств.
Норма доходности для инвестиций в строительство при использовании данных о затратах на создание ОН, приведенных к дате определения КС, рассчитывается без учета инфляции.
Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне депозитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства ОН, а инфляцию для получ-я чистой (реальной) доходности принимать по отраслевой инфляции в строительстве.
Физический износ – утрата полезности ОН или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, @ приводит к потере стоимости.
Физический износ рассчитывается на основании данных тех. док-ации. При использовании данных тех. док-ации следует учитывать дату заполнения этой док-ации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения @ отстоит более чем на 1 год от даты определения КС) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта РФ, депрессивные территории).
При отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается использование моделей накопления физического износа.
Физический износ может быть рассчитан на основании метода эффективного возраста по формуле:
, где
ФизИз – величина физического износа объекта;
ЭфВ – эффективный возраст объекта – хронологический возраст ОН, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого ОН;
ЭкЖ – срок экономической жизни объекта – срок экономически целесообразной эксплуатации от создания ОН до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного ОН;
Кm – коэффициент типа ОН.
Коэффициент типа ОН характеризует предельное состояние ОН, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным:
– для жилых ОН - 0,7;
– для прочих ОН - 0,6.
Для достижения целей определения КС допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) ОН. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации ОН, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.
При расчете физического износа учитывается хронологический возраст ОН и определяется величина накопленного износа.
Хронологический возраст ОН:
Если 60% и более от нормативного срока службы, то предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, устранялись видимые дефекты и недостатки
Накопленный износ принимается 60%, если хронологический возраст 60-100% или Хронологический возраст превышает нормативный срок службы ОН, то накопленный износ – 70%
В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.
При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет КС здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помещениям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые хар-ки, тип входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах зданий и (или) отличающихся по виду исп-ния.
Оценка встроенных и встроенно - пристроенных помещений в рамках затратного подхода производится как для отдельно стоящих ОН соответ-щей функции с проведением корректировок на наличие общих конструктивных элементов (стен, крыши, фундаментов, перекрытий).
Оценка ОНС проводится как для ОН, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности ОНС, дату начала строительного производства (выдачи разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации ОНС.
Процент готовности ОНС (при отсутствии док-ального подтверждения) может быть рассчитан как отношение общей продолжительности срока, прошедшего с получ-я разрешения на строительство (или начала строительства) к общему сроку проектно-изыскательских работ, согласований и строительно-монтажных работ. В случае если отношение равно или превышает 100 процентов, объект нед-ти оценивается как готовый к использованию. Время на ввод объекта в эксплуатацию или на завершение работ, связанных с отклонением фактического срока реализации строительства ОН от нормативного или рыночного срока, в расчетах не учитывается.
Степень готовности ОНС рассчитывается исходя из сроков, необходимых для реализации строительного проекта по созданию ОН, включая сроки проектно-изыскательских, строительно-монтажных и (при необходимости) пусконаладочных работ. Продолжительность проектно-изыскательских работ, включая согласование и утверждение проекта, принимается на основании рыночных или справочных (нормативных) данных.
Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) ОН рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов РФ.
В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, ос-ся выбор иных справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора.
При пересчете показателей справочников рекомендуется использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве.
При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы.
При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с рекомендациями, содержащимися в подпункте 4.1.3 Указаний, и настоящим подпунктом.
При проведении расчетов возможно использовать Гос. справочники сметной стоимости строительства, в том числе:
укрупненных нормативов цен строительства (НЦС);
укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС);
укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно - восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС - 87).
Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения КС, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.
Пересчет из цен справочников УПВС ос-ся по формуле:
, где
- показатель затрат на создание (стоимость строительства) ОН;
- удельный показатель восстановительной стоимости в ценах 1969 г., руб. на величину площади, объема, иной хар-ки.
- площадь, объем, иная подобная характеристика, и прочее;
- поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения характеристик ОН от аналогичного объекта в справочнике УПВС;
- индекс пересчета стоимости 1969 года в цены 1984 года;
- индекс пересчета стоимости 1984 года в цены на дату определения КС;
ДКЗ - дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.
Справочники УПВС не применяются для ОН, построенных после 2000 года.
Моделирование затрат на создание ОН производится при наличии признаков внешнего устаревания исходя из рыночных данных по продаже ОН (земельных участков с улучшениями) путем выделения доли в стоимости, приходящейся на ОКС, и проведения корректировок, учитывающих его состояние. Использование результатов моделирования затрат на создание ОН для определения КС допускается только в случаях получ-я результатов моделирования по аналогичным объектам, отличающихся не более чем на 10% от среднего значения результатов моделирования, при этом:
- количество ОН, на основании @ проводится моделирование, должно быть не менее 50% от общего количества подобранных аналогичных объектов;
- количество ОН для каждой выборки должно быть достаточным для недопущения изменения результата расчета при добавлении новых аналогичных объектов.
При моделировании затрат на строительство учитывается коэффициент влияния местных условий строительства (соотношение смоделированных цен продаж ОН и справочных показателей стоимости строительства), отражающий величину внешнего устаревания и (или) изменение величины затрат на создание объектов по отношению к справочным показателям этих затрат на строительство. При этом величина внешнего устаревания не должна рассчитываться отдельно. Допускается распространять величину внешнего устаревания, рассчитанную для одних групп объектов, на другие группы (подгруппы), схожие по функции исп-ния или параметрам ценообразования.
Источники показателей, используемые при проведении расчетов:
Гос. справочники сметной стоимости, в том числе:
1 Укрупненные нормативы цен на строительство (НЦС)
2 Укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС)
3 Укрупненные показатели сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС -87)
