Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.
Статистическое моделирование – процесс построения статистической модели стоимости, обоснование ее вида, анализ качества. В качестве статистической модели оценки для целей Указаний принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (КС) и значениями независимых переменных (ценооб-щие факторы). Данный метод, как правило, используется в рамках сравнительного подхода.
Статистическое моделирование будет применимо при выполнении условий:
1) достаточный уровень развития рынка нед-ти (наличие достаточной инф-и о стоимости объектов и ценобразующих факторах);
2) наличие у объектов однообразных характеристик – ценооб-щих факторов, @ необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.
Для определения КС для каждой сформированной группы (подгруппы) ОН ос-ся построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования.
Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.
Так, например, в практике кад. оценки земельных участков г. Санкт-Петербурга применялся метод регрессионного анализа для тех видов разрешенного исп-ния, @ имели достаточно развитый рынок нед-ти, если же рынок нед-ти был недостаточно развитым или отсутствовал, то применялся метод УПКС.
Определение КС ос-ся с применением статистических моделей, в том числе:
1) линейной:
2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):
3) экспоненциальной:
где Y – модельное значение зависимой переменной;
X1, ..., Xn - ценооб-щие факторы ОН;
- коэффициенты модели.
Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривает:
- учет всех потенциально влияющих ценооб-щих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения @ способны влиять на изменение стоимости;
- обоснования величины коэффициентов статистического уравнения, то есть их соответствие характеру влияния на ценооб-щие факторы;
- по средней ошибке аппроксимации;
- по t-критерию Стьюдента;
- по коэффициенту детерминации R2;
- по расчетному значению F-критерия Фишера (Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований).
Выбранная для определения КС статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных ОН.
Так, например, при проведении кад. оценки земельных участков в городе федерального значения Санкт-Петербург в модели определения КС оценочных групп «Многоэтажная жилая застройка», «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» были выбраны следующие количественные: Площадь земельного участка; Влияние транспортных магистралей; Уровень обеспеченности инженерной инфраструктурой территории квартала, в котором расположен объект; Влияние центра города; Обеспеченность объектами торгово-бытового обслуживания.
И качественные ценооб-щие факторы: Оценочная зона; Наличие на территории земельного участка обременений (ограничений), связанных с зонами прохождения инженерных коммуникаций
Основная расчетная формула
|
|
Где УКС – удельная КС земельного участка, руб./кв. м;
БС – базовая ставка, рассчитанная для каждой оценочной группы (руб./кв. м);
Кпл – коэффициент фактора «площадь земельного участка»;
Кмг – коэффициент фактора «влияние транспортных магистралей»;
Кц – коэффициент фактора «влияние центра города»;
Кзона – коэффициент фактора «оценочная зона»;
Кинж_кв – коэффициент фактора «уровень обеспеченности инженерной инфраструктурой территории квартала, в котором расположен объект»;
Кторг – коэффициента фактора «обеспеченность объектами торгово-бытового обслуживания»;
Кобрем_i – коэффициент фактора «наличие на территории земельного участка обременений (ограничений), связанных с зонами прохождения инженерных коммуникаций».
