БУ проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится Гос. кад. оценка нед-ти, на ценовые зоны.
Целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) инф-и о сложившейся на дату определения КС ситуации в различных сегментах рынка нед-ти, представленных в конкретных ценовых зонах.
По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание ОН в расчете на единицу площади, основной хар-ки ОН в отношении ОН, основные хар-ки вида исп-ния @ (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответ-щих сегментах рынка (далее соответственно - типовой объект нед-ти; типовой объект), в ценовых зонах в разрезе видов исп-ния.
Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых ОН.
Типовой объект нед-ти – объект нед-ти, основные физические и иные хар-ки вида исп-ния которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.
Оценочное зонирование заключается в систематизации рын. инф-и о сделках (предложениях) с типовыми ОН исходя из их местоположения и вида исп-ния с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных ОН.
Для проведения оценочного зонирования используется кад. план территории субъекта РФили МО на дату определения КС, отражающий сведения, представленные на рисунке 32.
Для проведения оценочного зонирования кад. план территории совмещается с региональными и (или) местными геоинформационными системами (ГИС), в том числе с информационными системами объектов градостроительной деятельности МО.
Оценочное зонирование проводится следующим образом:
1. Проводится разделение территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.
2. В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и ОКС, для выделения ценовых зон с различными основными видами исп-ния ОН. Выделение ценовых зон ос-ся с учетом перспектив их развития (будущей застройки).
3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются хар-ки типового ОН исходя из наиболее распространенных видов исп-ния, основных разрешенных видов исп-ния, то есть тех видов исп-ния, предельные размеры и иные параметры @ соответствуют правилам землепользования и застройки (в том числе градостроительному регламенту).
4. Для каждого выделенного типового ОН проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других ОН в границах выделенных зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной хар-ки.
Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.
Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.
5. Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия инф-и о ценах сделок и (или) реальных предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта.
6. По результатам оценочного зонирования составляются цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной хар-ки типового ОН, а также затрат на создание типового ОН в границах этих зон.
7. Границы ценовых зон устанавливаются и описываются для каждого из выделенных типовых ОН отдельно. Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного ОН в ту или иную ценовую зону.
8. Итоговая инф-ция по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценооб-щих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки КС, итоговой проверки результатов определения КС (рис.33).
