Принятый в 2016 году Федеральный закон «О гос. кад. оценке» передал государственную кад. оценку нед-ти в руки Государственных бюджетных учреждений.
С развитием ФЗ «О гос. кад. оценке» разрабатываются Методические указания о гос. кад. оценке 2016 года, @ не включили в себя оценку земель сельскохозяйственного и лесного фондов. Сами разработчики Методических указаний о гос. кад. оценке нед-ти 2016 года отмечают, что они ориентированы на методы многомерной регрессии и большие объёмы инф-и.
Приказ Минэкономразвития России от 06.07.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о гос. кад. оценке» состоит из 9 глав.
В Методических указаниях о гос. кад. оценке:
– представлены основные положения определения КС ОН. Эти основные положения также прописаны в Приказе Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508 «Определение КС ОН (ФСО № 4)»;
– описаны сбор и анализ инф-и о рынке объектов оценки, принцип определения ценооб-щих факторов и обоснование моделей оценки КС;
– описан порядок проведения оценочного зонирования;
– описана процедура определения КС в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, а также построение модели оценки КС.
Для определения КС ос-ся сбор и анализ инф-и о рынке объектов оценки, а также анализ инф-и о макроэкономической среде объектов оценки.
На основе проведенного анализа инф-и о рынке, сегменте рынка определяются ценооб-щие факторы.
К ценооб-щим факторам объектов оценки относится инф-ция об их физич. св-вах, технических и эксплуатационных харак-ах.
Все ценооб-щие факторы разделяются на три типа:
1) факторы, харак-щие макроэкономическую среду объектов оценки;
2) факторы, харак-щие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки;
3) факторы, харак-щие объект оценки.
Источниками инф-и о значениях ценооб-щих факторов могут служить:
1) фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФи МО;
2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных гос. кад. оценки, автоматизированной информационной системы «Мониторинг рынка нед-ти», дежурных кадастровых карт гос. фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;
4) архивы органов тех. инвентаризации;
Для целей определения КС методами массовой оценки ОН объединяются в группы и подгруппы.
КС объектов оценки определяется в рамках каждой из групп (подгрупп).
Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам нед-ти. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности инф-и о сделках (предложениях) с объектами оценки.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки. Для исп-ния этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответ-щих затратах.
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от исп-ния объектов оценки. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам оценки, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Модель оценки КС – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (КС) и значениями независимых переменных (ценооб-щих факторов объектов оценки).
Фактически Методические указания о кад. оценке 2016 года не применялась в связи с изданием Методических указаний о кад. оценке 2017 года, утверждённых приказом Минэкономразвития от 12.05.2017, @ включили в себя совокупность методик различных категорий и видов разрешенного исп-ния земель.
