В соответствии с Налоговым кодексом РФналоговая база в отношении объекта недвижимого имущества определяется как его КС, поэтому для справедливого налогообложения требуются актуальные сведения о данной стоимости. Гос. кад. оценка для определения КС ОН с начала ее осуществления претерпела большие изменения и в настоящее время в данной системе для целей определения КС проходит реформа, поэтому вопросы проведения кад. оценки на сегодняшний день очень актуальны.
1. Временные методические рекомендации по кад. оценке стоимости земельных участков
В современной России регулирование земельно-имущественных отношений начало формироваться в 90-е годы прошлого века. Земельная реформа стала толчком для развития рынка нед-ти и становления системы земельно-имущественного налогообложения. Первые шаги на пути методического регулирования кад. оценки были предприняты в 1996 году с утверждением Временных методических рекомендаций по кад. оценке стоимости земельных участков. Данный нормативно-правовой документ впервые предложил методику кад. оценки земель, но имел рекомендательный характер.
Также разделяли рынок земельных участков на две группы: земельные участки (группа А), которым характерен интенсивный рынок, и земельные участки (группа Б) с формирующимся рынком. Для оценки территория поселений делилась на микрозоны, земельные участки в @ должны быть максимально близки по величине РС для одного (основного) из хозяйственных и юридических назначений исп-ния (в современной интерпретации – вид разрешенного исп-ния). Формирование таких зон представляет собой зачатки внедрения оценочного зонирования.
2. «Правила проведения гос. кад. оценки» 2000 г.
Рекомендации не предлагали практическую реализацию конкретных методов и подходов, а лишь давали описание основных принципов оценки, что и явилось стимулом дальнейшего развития законодательства в сфере Гос. кад. оценки земель. В связи с этим Постановлением Правительства РФ №316 от 08.04.2000 года были утверждены «Правила проведения гос. кад. оценки» на данный момент данное постановление утратило силу.
Согласно Правилам, кад. оценка начала проводиться методами статистического анализа, подразумевая развитый рынок купли-продажи земельных участков, что на данном этапе не являлось характерным для России, а, соответственно, было преждевременным. Отсутствие понятия КС в нормативно-правовой базе, в том числе в Правилах, было серьёзным недостатком, поскольку не было сформировано метод-ской основы теории ГКО.
3. Методика гос. кад. оценки земель поселений 2002 года
Правила стали основой для обновлённой и модернизированной Методики гос. кад. оценки земель поселений 2002 года, @ легла в основу современного понимания кад. оценки. Она существенно отличалась от предшествующих нормативно-правовых док-ов:
– имела строгую структуру подачи инф-и с первичным обоснованием всех используемых в тексте терминов;
– регламентировала источники инф-и о ценах земельных участков и спектр используемых данных, наносимых на картографическую основу;
– определяла порядок осуществления работ по ГКО земель;
– предлагала методы оценки земель, которым характерен недостаточный объём рын. инф-и;
– подразумевала две технологические линии работы в зависимости от численности населения в поселении;
– вводила понятие «вид функционального исп-ния», которое стало значительно шире описывать функциональное использование земельных участков, в отличие от микрозон.
Преимуществом Методики 2002 года как по сравнению с предшествующим ей нормативно-правовым спектром док-ов по кад. оценке, так и по отношению к разработанным в дальнейшем, являлась возможность исп-ния экспертно-аналитического подхода к оценке в условиях дефицита или отсутствия рын. инф-и.
4. Методические указания по гос. кад. оценке земель населённых пунктов
Как следствие того, что с 1 января 2005 года КС стала основой определения налоговой базы земельных участков, возникла необходимость в детализации процесса ГКО и повышении точности её результатов. Для достижения поставленной цели приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 были утверждены Методические указания по гос. кад. оценке земель населённых пунктов.
В основе Методики 2007 года лежит гедонический подход: то есть стоимость земельного участка зависит от степени влияния каждого из ценооб-щих факторов. Инструментарий Методики 2007 года был существенно расширен благодаря утверждению Технических рекомендаций по гос. кад. оценке земель населённых пунктов. Несомненным плюсом Технических рекомендаций являлось наличие примерного перечня ценооб-щих факторов КС, @ снижал субъективность определения состава факторов оценочными организациями.
Методика предполагала построение модели КС на основе избыточного количества рын. инф-и, что является принципиальным недостатком в условиях дефицита сделок. Кроме того, исходная выборка разделялась на обучающую и контрольную, что существенно снижает объём рын. инф-и для построения модели и существенно снижает качество модели. Подразумевая развитый рынок земель, разработчики Технических рекомендаций расширили количество видов разрешенного исп-ния до 16, что ещё больше сократило объём исходной рын. инф-и по отдельным ВРИ.
Принципиальным отличием Методики 2007 года от предшествовавших ей нормативных актов является переход к системе, в которой объектом оценки является непосредственно земельный участок.
Совместное использование Методики 2007 и Технических рекомендаций дало возможность учитывать требования к достаточности исходных рыночных данных, а в случае недостаточности увеличивать их объём путём дополнительного сбора инф-и по другим видам сделок данного ВРИ и (или) перегруппировывать объекты оценки.
Важно отметить, что в 2012 году Технические рекомендации были признаны утратившими силу и нормативно-правовые аспекты кад. оценки, прописанные в них, остались без нормативно-правового регулирования.
5. Федеральный закон №237 «О гос. кад. оценке» 2016 г.
1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О гос. кад. оценке», @ регулирует отношения, возникающие при проведении гос. кад. оценки на территории РФ. Основными нововведениями нового закона являются создание единой методики определения КС на всей территории России и передача полномочий по гос. кад. оценке от независимых оценщиков в специальные бюджетные учреждения, создаваемые субъектом РФ. Отныне данные бюджетные учреждения устанавливают и КС вновь учтенных ОН и ОН, в отношении @ произошли какие-либо изменения. При этом субъект федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетных учреждений.
Также в новом законе четко прописан порядок исправления ошибок, допущенных при проведении кад. оценки. БУ должно будет предоставлять разъяснения, связанные с определением КС (что позволит получать инф-ю из единого источника).
Как и ранее, Гос. кад. оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Но, вместе с тем, появилась возможность проведения внеочередной гос. кад. оценки. Так, начиная с 2020 года, в случае снижения индекса рынка нед-ти в субъекте РФ на 30 процентов и более со дня проведения последней гос. кад. оценки принимается решение о проведении внеочередной оценки. Внеочередная Гос. кад. оценка проводится также в случае оспаривания результатов определения КС по основанию установления РС в отношении тридцати и более процентов ОН, участвовавших в оценке, @ расположены на территории субъекта РФ, и сведения о @ содержатся в ЕГРН. КС, полученная в ходе проведения внеочередной гос. кад. оценки, не может превышать КС, содержащуюся в ЕГРН на дату проведения такой оценки.
Новым законом предусмотрена процедура рассмотрения обращений об исправлении ошибок в определении КС. Вводится альтернативная процедура рассмотрения споров по определению КС. В отличие от ранее существовавшего порядка новым законом установлено, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию для юридических лиц не является обязательным. Более того, само создание комиссий перестает быть обязательным для субъектов РФ. Также изменен состав комиссии: теперь в нее, помимо представителя уполномоченного органа субъекта РФ, представителя органа регистрации прав, должен входить представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте РФ. Всего в составе комиссии должно быть не менее 5 членов. Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Возможность оспаривания результатов определения КС по такому основанию, как недостоверность сведений об объекте нед-ти, использованных при определении его КС, новым законом исключена.
Надзор за проведением гос. кад. оценки осущ. Росреестр. Он же ведет фонд данных гос. кад. оценки. В случае выявления наруш., связанных с несоблюдением порядка проведения гос. кад. оценки, в том числе методических указаний о такой оценке, Росреестр выдает предписание об устранении выявленных наруш..
Таким образом, можно сказать, что действие нового закона направлено на повышение качества результатов гос. кад. оценки, от которого напрямую зависит экономическая обоснованность и справедливость налогообложения нед-ти.
Важной особенностью нововведений является законодательное закрепление предельного размера КС земельного участка, @ не может быть больше его РС и меньше затрат на его межевание и оформление прав на него.
