Ключевым этапом применения сравнительного подхода к оценке является выбор аналогов. Процедура и критерии выбора аналогов должны быть описаны так, чтобы пользователи отчета могли сделать вывод о полноте исп-ния оценщиком доступной рын. инф-и, а также объективности его подхода. Число используемых для расчета стоимости аналогов должно быть не менее 3. Если число используемых аналогов меньше, чем число элементов сравнения, по которым осуществляются корректировки стоимости аналогов, это должно иметь соответствующее обоснование. Использование более 7 аналогов при применении метода сравнения продаж в большинстве случаев нецелесообразно.
Оценщик должен осуществить процедуры по установлению достаточной инф-и в отношении аналогов для проведения расчетов, а также выполнить доступную ему проверку достоверности сведений. Достаточной информацией является установление характеристик по каждому из существенных ценооб-щих факторов. Местоположение аналогов должно быть установлено с точностью до земельного участка с пониманием его границ на местности, адресной хар-ки или единицы ценового зонирования (кад. квартала или оценочной зоны). Поскольку местоположение ОН является одной из их важнейших характеристик, в отчете рекомендуется приводить картографические материалы, иллюстрирующие расположение аналогов относительно объекта оценки и друг друга.
Проверка достоверности инф-и может осуществляться путем поиска инф-и об аналогах в альтернативных источниках, уточнения инф-и через переписку или телефонные переговоры.
В приложении к отчету необходимо привести копии страниц газет, распечатки с интернет-страниц, копии или распечатки иных источников инф-и, подтверждающие используемую при проведении расчетов инф-ю об аналогах. При отсутствии в приложенных док-ах с информацией о сделке или предложении к продаже аналога какой-либо инф-и, @ была получена оценщиком при проверке достоверности исходных данных, их уточнения и дополнения, целесообразно прилагать к отчету дополнительные письменные материалы, подтверждающие уточнение инф-и или получ-е дополнительных сведений (распечатка переписки по электронной почте, копии раб. записей оценщика).
Оценщик может использовать следующие подходы к внесению корректировок: – расчетный, в том числе путем применения прямого и косвенного способа расчета;
– аналитический; – экспертный.
Прямые способы расчета корректировок — расчет корректировок на основе данных о харак-ах аналогов и их ценах. К косвенным способам расчета корректировок относится расчет корректировок на основе данных, не связанных непосредственно с харак-ами аналогов и ценовой инф-и по ним. В качестве косвенных способов расчета можно применять расчет корректировок на основе данных по другим рынкам, например, данных о ставках аренды, ценах на жилую недвижимость, а также на основе экономико-социальной статистической инф-и, в том числе о демографии (численность населения), уровне жизни (доходы населения, средняя заработная плата и др.), объеме производства, торговли и т. д.
При расчете корректировки на основе отношений цен аналогов или иных показателей (например, ставок аренды) расчет следует проводить либо на основе одной пары обобщенных и усредненных показателей из аналитических/статистических источников, либо на основе усреднений по выборке, сфор-ной оценщиком, при этом количество усредняемых показателей должно быть не менее 3, как для числителя, так и для знаменателя. При применении для расчета корректировки метода парных продаж расчет корректировки должен осущ-ся не менее чем на основе 3 пар аналогов с последующим согласованием результатов. Исполь-ние меньшего объема данных в выборке или меньшего числа пар аналогов возможно лишь в исключительных случаях и должно быть обосновано отдельно.
При исполь-нии экономико-матем-ских моделей расчета (методов корреляционно-регрессионного анализа, системы линейных алгебраических уравнений и др.) выбранные косвенные показатели сравнения можно использовать в качестве элементов сравнения (ценооб-щих факторов) наряду с харак-ами сравниваемых объектов.
Аналитический способ внесения корректировок основан на использовании данных аналитических отчетов и обзоров рынка, на основе @ можно сделать вывод о влиянии того или иного ценообразующего фактора на стоимость объекта недвижимого имущества. При использовании аналитического способа внесения корректировок оценщик должен внимательно подходить к выбору используемой аналитической инф-и. Следует отдавать предпочтение использованию данных общепризнанных источников — компаниям, специализирующимся на консультационных услугах в сфере нед-ти, в том числе предоставлении аналитических услуг и проведении исследований, регулярным специализированным печатным и электронным изданиям.
Использование экспертного способа внесения корректировок должно осуществляться с учетом требований, установленных п. 19 ФСО № 1. В отчете должны быть приведены сведения об экспертах, в том числе фамилия, имя и отчество, место работы и должность, сведения об их опыте, контактная инф-ция. Применение экспертного подхода требует приведения соответствующего обоснования в отчете. Таким обоснованием может являться:
– отсутствие соответ-щих рыночных данных, не позволяющих определить корректировку иным способом (расчетным или на основе аналитики);
– отсутствие обобщенных данных о влиянии фактора на стоимость и необходимость осуществления сбора инф-и и ее обработки, по трудоемкости несопоставимых со значимостью влияния анализируемого фактора на стоимость объекта;
– необходимость в специальных знаниях, которыми не обладает оценщик.
К внесению корректировок, основанных на экспертном мнении привлеченных специалистов, в размере более 50 % следует относиться с осторожностью. Применение подобных корректировок требует дополнительного обоснования.
Допустимо применение экспертного подхода к внесению корректировок, в рамках которого оценщик сам выступает единственным экспертом. Размер поправки по каждому из факторов при этом не должен превышать по модулю 10 %, а сумма модулей поправок по всем факторам, по которым применен подобный подход к определению корректировки, не должна быть больше 15 %.
Поскольку целью внесения корректировок к ценам аналогов является приведение их к харак-ам объекта оценки, скорректированные цены аналогов должны иметь приемлемый разброс значений. Диапазоном такого разброса можно считать отклонение максимального значения в пределах 50 % по отношению к минимальному и значение коэффициента вариации в пределах 30 %. Разброс скорректированных цен аналогов в большем диапазоне требует дополнительного обоснования.
Для определения стоимости объекта оценки скорректированные цены аналогов должны быть согласованы, а процедура согласования описана в отчете. При этом для согласования может использоваться расчет средней арифметической величины при относительно сопоставимом сходстве и качестве инф-и по аналогам или на основе расчета средней взвешенной величины с присвоением каждому из аналогов веса по определенной единой шкале. Этот вес должен быть тем выше, чем больше сходств имеют аналог и объект оценки по основным ценооб-щим факторам и чем полнее и достовернее инф-ция о нем.
