Оценку неспециализированного недвижимого имущества рекомендуется проводить с применением методологии сравнительного и (или) доходного подходов. При этом использование сравнительного подхода, также как и для оценки земельных участков, является предпочтительным. Доходный подход может быть основным и даже единственным способом оценки крупных объектов коммерческой нед-ти: торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных и бизнес-центров, гостиниц, объектов рекреационно-спортивного назначения, складских и логистических терминалов.
Объекты коммерческой нед-ти в рамках доходного подхода для целей, регулируемых настоящими рекомендациями, оцениваются методом прямой капитализации дохода. При этом объект нед-ти рассматривается без учета фактического обременения арендными отношениями и показателей эффективности исп-ния, как приносящий доход исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей. В том числе потенциальный арендный доход определяется на основе рын. арендной платы с учетом условий аренды и структуры арендаторов, @ характерна для объектов подобного типа. При определении действительного валового дохода вакантность определяют на основе средних данных по соответствующему сегменту рынка. Операционные расходы рассчитывают на основе рыночных показателей для объектов подобного типа.
В связи с тем, что налог за владение объектом определяется по его КС, которую предполагается уточнять на основе оценки РС, его определение должно осуществляться либо на основе рассчитанной РС с учетом установленной ставки налога (либо планируемых ставок, если на дату оценки имеется инф-ция об их изменении в будущем) через результаты расчета стоимости в рамках другого подхода/метода оценки или рекурсию модели доходного подхода (подбор параметра), либо путем исключение налоговых платежей из денежного потока с повышением применяемой к ним ставки капитализации. В составе расходов не учитываются вознаграждения агентов по сдаче помещений в аренду, а также расходы, связанные с продажей ОН.
Вывод о РС ОКС в составе неспециализированного недвижимого имущества предпочтительно формировать как разницу между рын. стоимостью Единого ОН и рын. стоимостью земельного участка, на котором он расположен. При этом для оценки земельного участка может быть применена соответствующая методология, описанная ранее. Следует обращать внимание на то, что РС Единого ОН и РС земельного участка, стоимость которого вычитается из стоимости Единого ОН для определения стоимости ОКС, должны быть определены на одну и ту же дату. В случае существенного (более 30 процентов) отклонения вычитаемой РС земельного участка от его КС в большую сторону в результатах оценки и итоговых выводах о величине РС объекта оценки, приводимых в отчете об оценке, рекомендуется также приводить сведения о РС земельного участка под объектом оценки.
