При оценке ОКС рекомендуется провести классификацию объекта оценки по признаку отнесения его к специализированному или неспециализированному имуществу.
При этом под специализированным понимается имущество, для которого отсутствует активный рынок, и которое редко продается отдельно от бизнеса. Примерами подобного имущества могут быть активы, обеспечивающие Гос. и социальные функции, ограниченные в обороте активы, и объекты инфраструктуры – объекты, составляющие или обеспечивающие функционирование какой-либо хозяйственной системы, бизнеса, в том числе инженерно-коммунальная, транспортная, социальная, информационная инфра-тура и т. д. При этом подобные объекты могут составлять как основу бизнеса, @ сам по себе является обеспечивающим по отношению к другим отраслям и производствам, так и быть лишь небольшим элементом в составе имущественного комплекса или единого недвижимого комплекса.
Под неспециализированным имуществом понимается все остальное имущество, то есть имущество, которое имеет активный рынок, на котором можно наблюдать цены сделок или предложения, и которое может продаваться в качестве самостоятельного актива в отрыве от бизнеса.
Основным подходом к оценке специализированного недвижимого имущества является затратный подход. Если специализированное имущество представляет собой набор активов, занимающий существенную долю в стоимости бизнеса, для функционирования которого оно используется, его оценка может быть выполнена с применением доходного подхода через оценку бизнеса с выделением доли в его стоимости, приходящейся на оцениваемые объекты. Как правило, для выделения доли оцениваемого специализированного имущества в общей стоимости активов бизнеса используют результаты оценки имущества в рамках затратного подхода либо данные о балансовой стоимости, если они приводят к существенному искажению стоимости одних активов относительно других. В случае применения для оценки специализированного имущества затратного подхода оценку стоимости прав на земельные участки, на @ они расположены, выполнять не требуется, а РС ОКС может быть приравнена к стоимости замещения соответ-щих объектов с учетом прибыли предпринимателя и всех видов износов и обесценений. Для специализированного имущества, основной целью функционирования которого является получ-е дохода от предпринимательской деятельности, экономическое обесценение наиболее целесообразно рассчитывать через недополуч-е доходов на инвестированный капитал по сравнению с нормативным уровнем. Если помимо выполнения коммерческих функций имущество обеспечивает также социальные и/или политические функции либо если расчет его стоимости доходным подходом через доходы от бизнеса невозможен/затруднителен, экономическое обесценение может быть определено через коэффициент загрузки мощностей или снижение объема оказываемых услуг по сравнению с проектным/плановым уровнем.
