Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от исп-ния объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.
Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:
1) способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получ-е дохода от исп-ния объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);
2) степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от исп-ния объекта).
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).
Определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации ос-ся путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.
В методе дисконтированных денежных потоков будущие денежные потоки по объекту оценки приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования, отражающей ожидаемую участниками рынка, или конкретными участниками сделки, или конкретным пользователем (в соответствии с определяемым видом стоимости) ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском.
Основные этапы доходного подхода:
1) выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал;
2) определение денежного потока. В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период. В методе дисконтирования денежных потоков ос-ся: определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода); прогноз денежного потока в теч. срока прогнозирования; определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответ-щей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки;
3) определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответ-щей денежному потоку;
4) приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.
На выбор вида денежного потока влияет специфика объекта оценки и сложившаяся практика участников рынка. При этом ставка дисконтирования (ставка капитализации) должна соответствовать виду денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток), налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютной и иных составляющих отражать связанный с денежным потоком риск.
При выборе прогнозного периода учитываются:
1) оставшийся срок полезного исп-ния объекта оценки;
2) период, на @ доступна инф-ция для составления прогноза;
3) период достижения стабильного темпа роста денежных потоков объекта оценки, после завершения которого возможно применить постпрогнозную стоимость. Для объектов оценки с сезонным или циклическим характером деятельности прогнозный период должен учитывать сезонность или включать полный цикл получ-я доходов соответственно.
При прогнозировании денежного потока следует осуществлять его сопоставление со следующими показателями:
1) ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и финансовой деятельности (исп-ния) объекта оценки;
2) ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента рынка;
3) прогнозный темп экономического роста региона или страны, в которой действует (используется) объект оценки.
Постпрогнозная стоимость представляет собой ожидаемую величину стоимости объекта оценки в конце прогнозного периода. Постпрогнозная стоимость определяется в случае, если объект оценки продолжит функционировать по окончании прогнозного периода. При расчете постпрогнозной стоимости следует учитывать:
1) срок полезного исп-ния объекта оценки – неограниченный или ограниченный (например, для объектов с истощимыми запасами или ресурсами);
2) потенциал дальнейшего изменения (роста или снижения) денежных потоков за пределами прогнозного периода;
3) заранее определенную сумму денежных средств, ожидаемую к получению после завершения прогнозного периода;
4) циклический характер деятельности или исп-ния объекта оценки.
При расчете постпрогнозной стоимости могут применяться различные методы, в частности:
1) модель Гордона, @ представляет собой модель постоянного роста, основанная на предположении, что стоимость объекта оценки будет изменяться (увеличиваться или уменьшаться) с постоянным темпом в теч. бесконечного периода времени в будущем. Данный метод подходит 8 для объектов оценки с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного исп-ния;
2) метод прямой капитализации. Данный метод подходит для оценки объектов с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного исп-ния;
3) методы сравнительного подхода. Данные методы подходят для объектов оценки как с неограниченным, так и с ограниченным сроком полезного исп-ния;
4) метод расчета стоимости при ликвидации.
В случае если затраты превышают доход от утилизации или ликвидации, величина постпрогнозной стоимости может принимать отрицательные значения. Данный метод подходит для объектов оценки с ограниченным сроком полезного исп-ния.
Ставка дисконтирования и ставка капитализации должны отражать риски получ-я прогнозируемого денежного потока с точки зрения участников рынка, конкретной сделки или пользователя (в соответствии с видом определяемой стоимости). Существуют различные методы определения ставки дисконтирования (ставки капитализации) с учетом специфики объекта оценки. При определении ставки дисконтирования (ставки капитализации) следует учитывать:
1) вид стоимости и соответствующие ему стороны сделки;
2) допущения оценки;
3) вид денежного потока, в частности его инфляционную (номинальный или реальный денежный поток), налоговую (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютную и иные составляющие;
4) факторы риска инвестирования в объект оценки, в частности связанные с его следующими особенностями:
- вид объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес, обязательства и другие);
- сегмент рынка объекта оценки (географическое положение объекта оценки или рынка производимого с его использованием продукта);
- срок полезного исп-ния объекта оценки;
- специфические риски объекта оценки.
В расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получ-ем денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно.
