Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).
Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.
Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество инф-и о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами ос-ся на рынке);
2) доступность инф-и о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее инф-ция о сделках с аналогами);
3) актуальность рын. ценовой инф-и (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);
4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным харак-ам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой инф-и об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую инф-ю об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).
Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:
1) возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения;
2) период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии инф-и);
3) соответствие цены аналога его харак-ам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.
Поскольку сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем.
Сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются:
1) цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке ОН;
2) мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса;
3) цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования.
Основные этапы сравнительного подхода:
1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.
Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.
В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:
1) учитывать достаточность и достоверность инф-и по каждому аналогу;
2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;
3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;
4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;
5) учитывать, что ценовая инф-ция по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам РС.
