Одним из важных вопросов для понимания структуры РС является учет в ней косвенных налогов, в частности, налога на добавленную стоимость (НДС). В практической оценке РС разным заказчикам для различного исп-ния результатов оценки в одних случаях удобнее считать, что РС включает этот налог при условии, что объект оценки является объектом налогообложения по НДС, а в других случаях полагать, что РС — это величина до налогообложения по НДС, а налог является добавкой. В случае с оценкой для целей налогообложения расхождения в понимании РС ведут к расхождению в понимании размера налогооблагаемых баз, @ формируются на основе КС ОН.
Исходя из положений пункта 1 статьи 154 Главы 21 Налогового кодекса РФ, налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Таким образом, можно сделать вывод, что налоговое закон-тво определяет стоимость и цену как величину без учета НДС.
Аналогичные выводы можно сделать на основе изучения понятия стоимость, используемого в экономической теории. Стоимость формируется факторами производства, добавленная стоимость создается трудом. Налог на добавленную стоимость – это платеж, @ установлен подлежащим уплате в пользу государства, возникающий только при совершении сделки с имуществом. Очевидно, что стоимость имущества, созданного для собственных нужд и не предполагаемого к продаже, и стоимость такого же имущества, участвующего в сделке или иной операции, должны быть равны.
В случае с недвижимым имуществом возникновение обязанности по уплате НДС при сделке зависит не только от того, является ли имущество объектом налогообложения по НДС в соответствии с налоговым закон-твом, но и от формы совершения и структуры самой сделки, а также юрисдикции лиц, участвующих в сделке, и используемой ими системы налогообложения. Стоимость объекта не должна зависеть от этих факторов и быть во всех случаях одинаковой. Именно поэтому стоимость недвижимого имущества рассчитывается по доналоговым денежным потокам, причем как очищенным от НДС, так и до исчисления налога на прибыль.
В пользу того, что КС ОН должна определяться без НДС, свидетельствует и тот факт, что налогооблагаемые базы по имущественным налогам, на смену которым приходит налог на недвижимость, рассчитываемый от КС, определяются без учета НДС. Налог на имущество юридических лиц рассчитывается от остаточной (балансовой) стоимости имущества, по которой оно учитывается на соответствующем счете бухгалтерского учета, @ не включает НДС, поскольку этот налог выделяется при приобретении имущества и учитывается на отдельном счете. Налог на строения, взимаемый с физич. лиц, рассчитывается от инвентаризационной стоимости, @ в соответствии с правилами также определяется без учета НДС.
Таким образом, результаты оценки ОН для целей установления их КС в размере РС (оспаривания КС) должны определяться без учета НДС. Для корректного формирования итоговой величины стоимости рекомендуется при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных затратах выполнять их очистку от данного налога и все дальнейшие расчеты осуществлять на основе величин, не включающих НДС.
