Итоговым док-ом, сост-ным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
КС – стоимость, установленная в результате проведения гос. кад. оценки нед-ти либо на основе ее результатов или по итогам рассмотрения споров о результатах определения КС. При этом под КС ОН понимается РС, определенная методами массовой оценки, а при невозможности применения подобного подхода – на основе индив-ной рын. оценки для конкретного объекта.
Тем самым закон-тво и стандарты оценки приравнивают базу КС к РС, допуская при этом отклонения КС от рын., @ обусловлены меньшей точностью ее определения в связи с применением методологии массовой оценки.
Закон и стандарты не ограничивают применение индив-ной рын. оценки только для случаев рассмотрения споров. Подход на основе индив-ной рын. оценки также может быть применен при проведении гос. кад. оценки. Тем не менее в рамках гос. кад. оценки как оценка объектов, осущ-мая на основе методов массовой оценки, так и оценка, осущ-мая на основе рын. оценки, имеют ограничения по технологии проведения и объему инф-и об объектах оценки, которой располагает оценщик. В частности, оценщик, выполняющий работы по гос. кад. оценке нед-ти, в первую очередь основывается на инф-и об объектах, содержащейся в базе данных о гос. кад. оценке, Единой гос. реестре нед-ти и иных базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ МО.
В большинстве случаев при проведении гос. кад. оценке нед-ти осмотр объектов оценки не проводится. Ограничения по объему имеющейся инф-и об объектах оценки, а также ограничения, связанные с применяемой методологией, в том числе группировка объектов, объем имеющейся в распоряжении оценщика рын. инф-и и иные факторы, накладывают ограничения на возможности учета в рамках гос. кад. оценки особенностей каждого конкретного объекта оценки.
Проводимая при спорах о результатах кад. оценки индив-ная оценка РС конкретного объекта позволяет устранить указанные ограничения и учесть индив-ные хар-ки объекта оценки посредством принятия следующих мер:
– изучение правоустанавливающих док-ов, в том числе изучение сведений об обременениях и ограничениях в использовании объекта;
– изучение док-ов кад. учета и тех. инвентаризации;
– изучение док-ов, регламентирующих разрешенные виды исп-ния объекта, в том числе характеризующих градостроительное регулирование застройки;
– изучение особенностей локального местоположения;
– определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и изучение рын. инф-и об этом сегменте;
– выбор подходов и методов оценки, позволяющих наиболее точно определить его рыночную стоимость с учетом характеристик объекта и состояния рынка.
При составлении отчетов о РС ОН для целей для оспаривания КС следует учитывать не@ специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений, не@ тонкости юридического характера, @ не актуальны в обычном отчете.
Таким образом, оценка РС, проводимая в рамках рассмотрения споров о результатах кад. оценки и используемая для установления КС ОН в размере его РС, должна давать представление пользователям отчета, в связи с какими обстоятельствами результаты такой оценки могут иметь расхождение с результатами гос. кад. оценки.
В отчет об оценке, выполненный в рамках рассмотрения споров о результатах кад. оценки и используемой для установления КС ОН в размере его РС, необходимо включать следующие сведения:
– инф-ю о КС ОН, @ предполагается к уточнению на основе результатов выполненной рын. оценки;
– дату, по состоянию на которую определена КС, с комментарием относительно порядка установления этой даты;
– сведения о нормативном правовом акте, которым утверждены результаты гос. кад. оценке, в рамках которой или на основе @ определена КС ОН.
Кроме того, рекомендуется приводить дополнительные сведения относительно порядка определения КС объекта, в частности:
– инф-ю об отчете о гос. кад. оценке, @ послужил основанием для определения КС;
– инф-ю о группировке объекта для целей гос. кад. оценки;
– инф-ю о ценооб-щих факторах и их значениях, учтенных при определении КС объекта в рамках гос. кад. оценки.
Особенности подготовки отчетов о РС ОН для целей оспаривания КС ОН:
1.Учет налога на добавленную стоимость (НДС) Без учета НДС
2.Выбор даты оценки Дата, по состоянию на которую для конкретного ОН установлена его КС (дана в Выписке из ЕГРН)
3.Раздельное определение стоимости для ЗУ и ОКС Стоимость ОКС – без учета стоимости прав на земельный участок, на котором они расположены. Стоимость ЗУ – как условно-свободных.
4.Оцениваемые имущественные права, учет обременений и ограничений в использовании В информации об имущественных правах следует разделять информацию о правах, @ подлежат оценке и информацию обо всех правах, @ имеются у разных лиц. Учитываются публичные сервитуты и ограничения в использовании градостроительного характера. При определении стоимости ОН предполагается владение им на праве собственности, не зависимости от фактического объема имущественных прав на объект, принадлежащих кому-либо. Ограничения (обременения) могут как учитываться, так и не учитываться.
5.Использование документов и информации после даты оценки Допустимо использовать выпущенные после даты оценки документы и информацию об объекте оценки, на основе которых устанавливаются сведения о правах на объект, его качественные и количественные хар-тики.
6.Учет коммуникацией и инженерных сетей, вспомогательных объектов, неотделимых улучшений и оборудования Их стоимость должна быть включена в стоимость ОКС. При наличии сведений о ВРИ – используются данные ЕГРН.
7.Выбор наиболее эффективного использования Должны в максимальной степени основываться на рыночной информации, учитывать особенности конкретного объекта оценки. Предпочтительно использование простых расчетных моделей. При отсутствии–для незастроенного ЗУ–тот вид, @ обеспечивает максимальную РС с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного–исходя из назначения ОН, расположенных на нем.
