Итак, к числу предпосылок заключения договора строительного подряда относятся следующие:
1) предоставление в установленном порядке земельного участка для проведения строительных работ (строительная площадка) и установление прав в отношении земельного участка. До 1 марта 2015 г. порядок предоставления и приобретения земельных участков регулировался ст. 30–39 гл. 5 «Возникновение прав на землю» Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ)6. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 24 ноября 2014 г. № 356-ФЗ)7 положения данной главы признаются утратившими силу в связи с введением в действие гл. 5.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Новая глава устанавливает основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности8. Поименованные
в ЗК РФ права на земельные участки могут возникать посредством проведения торгов, аукционов или без таковых. Кроме того, гл. 5.1. ЗК РФ закрепляет как возможность индивидуального жилищного строительства, так и комплексного освоения территории (поиск земельного участка; оформление прав на участок; разработка градостроительных решений; инфраструктурное обеспечение; выполнение функций заказчика и т.д.).
2) наличие у заказчика в прямо установленных законом случаях разрешения
на строительство, которое в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ представляет собой документ: а) подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов); б) дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления о месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5–6 ст. 51 и другими федеральными законами. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ также устанавливает ряд случаев, когда выдача разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт не требуется10, соответственно применительно к указанным случаям рассматриваемая предпосылка утрачивает свое правовое значение и практическую необходимость.
3) наличие у подрядчика, в прямо установленных законом случаях, выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к выполнению работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, влияющих на безопасность объекта капитального строительства16;
4) проведение преддоговорной работы которое подразумевает: а) подготовку
решений по договору, заключаемому по результатам конкурса; б) принятие совместных решений в отношении предмета договора, цены (калькуляция сметы), сроков и иных условий, распределению обязательств и т.д.; в) выбор вида договора, а также составление и подписание протокола о намерениях; г) заключение предварительного договора и т.д.17 Позволим себе предположить, что преддоговорная работа не выступает в качестве предпосылки к заключению договора, она представляет собой не что иное, как процесс его заключения посредством поочередного использования возможными контрагентами оферты и акцепта
(гл. 37 ГК РФ и, в частности, §3 не содержат специальных норм о порядке заключения договора как подряда, так и строительного подряда, поэтому порядок его заключения регулируется общими нормами гл. 28 ГК РФ). В пользу сказанного выступает и консенсуальный характер договора строительного подряда: договор считается заключенным с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям18;
5) в зависимости от того, какая именно организация выступает в роли заказчика: а) для государственных бюджетных организаций — необходимость внесения статьи расходов в бюджет на следующий финансовый год, связанных со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом объектов недвижимости; б) для юридических лиц — необходимость в принятии решения, в зависимости от характера, объема и стоимости работ либо общим собранием, либо уполномоченным органом или должностным лицом о внесении статьи расходов в бюджет на следующий финансовый год, связанных со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом объектов недвижимости. Исследовав различные точки зрения по данному вопросу, мы пришли к выводу о том, что, безусловно, в ряде случаев указанные предпосылки имеют место,
но отнюдь не всегда.
