По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность.
Данные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые.
Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.
К видам договора аренды ГК РФ отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Помимо специальных видов аренды в ГК РФ и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (земельных участков, участков лесного фонда и т.д.).
Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письменной форме заключаются договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письменной форме должны совер Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора (ст. 610 ГК РФ).
Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (ст. 611 ГК РФ).
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).
- Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.
Основания прекращения дог-ра аренды: исполнение дог-ра; ликвидация юр-кого лица в случае, если оно явл-ся арендатором или арендодателем, смерть гражданина - участника дог-ра аренды не прекращает дог-ра: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении дог-ра; исковое требование в суд одной из сторон и др.
Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущ-ва с нарушением условий дог-ра или назначения имущ-ва; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущ-ва; просрочка 2х сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущ-ва.
Особенность предъявления арендодателем искового заявления в суд: он должен предъявить копию док-та о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.
Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущ-ва с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущ-ва, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущ-ва для использования в силу обст-ств, за которые арендатор не отвечает.
Если иное не предусмотрено законом или дог-ром аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока дог-ра имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дог-р в срок, указанный в дог-ре аренды, а если в дог-ре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия дог-ра. При заключении дог-ра аренды на новый срок условия дог-ра м.б. изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении дог-ра на новый срок, но в течение года со дня истечения срока дог-ра с ним заключил дог-р аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному дог-ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог-р аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имущ-вом после истечения срока дог-ра при отсутствии возражений со стороны арендодателя, дог-р считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При прекращении дог-ра аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог-ром.
Если арендатор не возвратил арендованное имущ-во либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущ-ва дог-ром предусмотрена неустойка, убытки м.б. взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено дог-ром.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущ-ва явл-ся его собственностью, если иное не предусмотрено дог-ром аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущ-ва, не отделимые без вреда для имущ-ва, арендатор имеет право после прекращения дог-ра на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено дог-ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущ-ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущ-ва, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущ-ва, явл-ся собственностью арендодателя.
В законе или дог-ре аренды м.б. предусмотрено, что арендованное имущ-во переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дог-ром выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущ-ва не предусмотрено в дог-ре аренды, оно м.б. установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом м.б. установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущ-ва.
